新區各園區管委會，各部門、各單位，新區各國有集團公司，省屬駐區各單位：

　　《蘭州新區物業專項維修資金管理辦法（試行）》已經蘭州新區2024年第13次管委會會議審議通過，現印發給你們，請認真抓好落實。

蘭州新區管理委員會 

2024年7月15日  

蘭州新區物業專項維修資金管理辦法

（試行）

　　第一章  總  則

　　第一條  為了加強對物業專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理，規范專項維修資金管理活動，保障物業管理區域內共有物業的維修、更新、改造和正常使用，維護專項維修資金所有人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》《蘭州新區物業管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合實際，制定本辦法。

　　第二條  本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修（不含小修）、更新和改造的資金。

　　本辦法適用于新區城市規劃區范圍內住宅、商住、辦公及商業等專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

　　第三條  專項維修資金的管理，遵循業主交存、建賬到戶、專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督、規范使用的原則。

　　第四條  新區城建和交通局是新區住宅專項維修資金的行政監管部門，負責專項維修資金政策制定，會同新區財政局指導、監督新區住宅專項維修資金的管理工作。負責住宅專項維修資金的存儲、核算、資金撥付監管，對各園區物業專項維修資金管理、使用業務進行指導、檢查、監督、考核。

　　商住、辦公及商業等物業繳納專項維修資金的，由其行政管理部門依照本辦法實施監督管理。

　　各園區建設局是本轄區住宅專項維修資金的行政管理部門，負責住宅專項維修資金的管理、監督、協調和使用審核等工作。

　　中心社區、鄉鎮人民政府具體負責做好本轄區內專項維修資金歸集、管理、使用、監督等工作。

　　新區財政、審計、經發、自然資源、市場監管、應急管理等部門以及消防救援支隊，按照各自職責做好專項維修資金管理使用過程中的相關工作。

　　第五條  新區城建和交通局應當加強專項維修資金信息化建設，建立專項維修資金管理系統，記載專項維修資金交存、使用和管理等信息，與商品房交易、不動產登記等系統實現信息共享，并運用互聯網、手機應用等方式，為業主提供專項維修資金交存、使用和查詢等服務。

　　第二章  交  存

　　第六條  住宅、非住宅物業的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，但物業屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　第七條  業主交存的專項維修資金屬業主共有。

　　第八條  首次專項維修資金的交存標準：

　　（一）地面以上建筑由業主按照建筑面積每平方米70元的標準交存；

　　（二）地下車位、車庫、儲藏室等建（構）筑物由業主按照建筑面積每平方米50元的標準交存；

　　（三）物業所有權轉讓時，轉讓方和受讓方需辦理專項維修資金轉移手續。

　　新區城建和交通局應當根據實際情況適時調整專項維修資金的交存標準。

　　第九條  新建房屋首次專項維修資金，由業主在房屋交付前，交存至專項維修資金專戶。

　　住宅物業管理區域內單獨依法登記權屬的車位、車庫和儲藏室等建（構）筑物，由業主或使用人交存至專項維修資金專戶。

　　首次登記時未出售物業，由建設單位負責繳納專項維修資金。

　　第十條  建設單位、物業服務人等單位不得代收專項維修資金。建設單位、征收安置單位在交房時應當查驗專項維修資金交存情況，未按照本辦法規定交存專項維修資金的，建設單位、征收安置單位不得將房屋交付業主。

　　不動產登記局（房屋交易中心）在辦理房屋產權交易手續時，應當核驗專項維修資金交存情況，業主未按照本辦法足額交存專項維修資金的，及時反饋新區城建和交通局。

　　第十一條  新區城建和交通局收取專項維修資金，應當向交存人出具省人民政府財政部門統一監制的專項維修資金專用票據或者電子票據。

　　第十二條  業主分戶賬面專項維修資金余額低于首次交存額的30％時，應當及時足額續籌至專項維修資金賬戶。續籌有困難的業主，經所在單位證明，可以由業主及其配偶申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額。續籌的專項維修資金存入業主個人專項維修資金分戶。

　　專項維修資金按新區城建和交通局所定最新標準一次性補齊。

　　第十三條  物業共用部位、共用設施設備產生的收益，扣除合理成本之后，屬于業主共有，用于補充專項維修資金，也可按照業主大會決議進行處置。

　　公共收益納入專項維修資金的，由新區城建和交通局按照物業管理區域設立獨立賬目，用于物業管理區域內涉及全體業主的共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　首次建立物業管理區域公共收益單獨賬目前，物業所在地的中心社區、鄉鎮人民政府應當組織開展一次公共收益使用和收支情況檢查，并將檢查情況向全體業主公布。

　　第三章  管  理

　　第十四條  新區城建和交通局會同財政局，綜合存款利率、資產規模和服務效能等因素，擇優確定專項維修資金的專戶管理銀行，并簽訂專戶管理協議。在專戶管理協議中可以約定專戶管理銀行協助辦理專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、對賬、查詢以及聘請第三方監督等服務事項。

　　開立專項維修資金專戶應當以物業管理區域為單位設賬，并按照幢、戶設置明細賬目；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按照房屋戶門號設分戶賬。業主交存的專項維修資金，按照房屋戶門號設分戶賬。

　　專項維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，增值收益分配記賬到戶。

　　第十五條  在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者在專戶商業銀行定存。

　　禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　禁止任何單位和個人出借、挪用專項維修資金。

　　第十六條  專項維修資金管理必要的管理費用由同級財政部門予以保障。

　　第十七條  業主轉讓物業時，若專項維修資金未結清，應當先結清專項維修資金；若專項維修資金尚有結余，應當隨物業所有權同時轉讓過戶；若未交存專項維修資金，應當由轉讓雙方協商后在辦理物業轉讓手續前交存。未結清、未足額交存專項維修資金的，不動產登記局（房屋交易中心）不予辦理物業轉讓手續。

　　辦理專項維修資金過戶手續應當提供下列材料：

　　（一）不動產權證書；

　　（二）買賣雙方身份證明；

　　（三）存量房買賣合同。

　　第十八條  物業因征收或者其他原因滅失的，房屋分戶賬中結余的專項維修資金返還業主。

　　申請返還專項維修資金應當提供下列材料：

　　（一）物業業主（或使用人）身份證明；

　　（二）拆遷協議書或者房屋滅失證明；

　　（三）其他相關材料。

　　第四章  使  用

　　第十九條  專項維修資金的使用，應當遵循程序規范、公開透明、方便快捷、受益人與負擔人相一致的原則。

　　第二十條  專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。但因實施維修、更新和改造確需開展勘察、鑒定、檢測、設計、監理、概（結）算編制、概（結）算審核等活動所產生的費用，可以在專項維修資金中列支。

　　經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主決定，可以使用專項維修資金購買共有部分的專項維修保險。

　　第二十一條  下列費用不得從專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，或者維保單位未及時維保導致出現問題所需的維修費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務人承擔的物業共用部位、共用設施設備的小型維修、日常保養、養護和日常運行費用；

　　（五）法律、法規、規章規定的其他情形。

　　第二十二條  物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用的分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定；無約定的，按照下列規定分攤：

　　（一）屬于全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔；

　　（二）屬于單幢或者多幢房屋業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢或者多幢房屋的全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔；

　　（三）屬于一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該單元內的全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔；屬于單元內一側或者一層房屋業主共有的共用部位、共用設施設備，由該側或者該層房屋的業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔；

　　（四）相鄰業主共有的共用部位、共用設施設備，由相鄰業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔；

　　（五）單幢房屋外墻面的維修，由維修涉及范圍垂直各層業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔；

　　（六）單幢房屋屋面的維修，由維修涉及范圍垂直覆蓋下各層業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔；

　　（七）物業管理區域內地下空間車位、車庫、儲藏室等建（構）筑物的共用部位、共用設施設備，按照獨立劃分區域地下空間車位、車庫等建（構）筑物的業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔；

　　（八）屬于未出售房屋共有的共用部位、公用設施設備，由該房屋的開發商建設單位按該部位物業建筑面積的比例共同承擔；

　　（九）其他類型的維修、更新和改造，依據以上原則由共有業主協商解決。

　　第二十三條  物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，涉及尚未交存專項維修資金的物業，相關業主應當按照物業的專有面積占建筑面積的比例分攤維修、更新和改造費用；涉及業主專項維修資金分戶賬金額不足支付所分攤維修工程費用的，不足部分由相關業主以其專有部分占建筑面積的比例分攤，另有約定的除外。

　　第二十四條  專項維修資金使用實行工程造價審核、工程監理等第三方監督服務制度。

　　單項維修工程費用在1萬元（含）以上的，申請人可以委托具有相應資質的工程造價咨詢機構對造價進行審核；單項維修工程費用在10萬元（含）以上的，可以采取公開招標方式選擇施工單位；單項維修工程費用在20萬元（含）以上的，可以聘請監理公司實施監理。

　　項目施工不可避免造成業主專有部位、自用設施設備損壞的，應當修復或給予合理補償，費用計入維修更新和改造成本。

　　第二十五條  申請使用業主交存的專項維修資金，業主委員會（物管會）為專項維修資金使用的申請人。但有下列情形之一的，經物業所在地中心社區、鄉鎮人民政府確認后，居（村）民委員會、相關業主以及其他管理人可以成為申請人。

　　（一）未成立業主大會的；

　　（二）業主委員會（物管會）未履行或者不能正常履行申請人職責的；

　　（三）業主委員會（物管會）不能正常開展工作的其他情形。

　　第二十六條  申請使用業主交存的專項維修資金，按照以下程序辦理：

　　（一）申報維修項目

　　申請人向園區建設局申報維修項目，園區建設局組織現場查勘，確認是否屬于專項維修資金使用范圍，明確專項維修資金列支范圍和分攤方式。

　　（二）制定使用方案

　　經確認屬于專項維修資金使用范圍的，申請人根據維修、更新和改造的項目制定專項維修資金使用方案。使用方案應當包括項目基本情況、維修方案、費用預算、列支范圍、施工單位的選擇方式、資金支付方式等內容。

　　（三）業主表決通過

　　使用方案應當向專項維修資金列支范圍內的業主公示不少于5日，由申請人組織業主表決，經專項維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　使用方案表決通過后，需要通過公開招標方式選擇施工單位的，由申請人依法組織實施。招標投標活動結束后，申請人應當將中標結果向專項維修資金列支范圍內的業主公示，公示期不少于5日。

　　（四）審核確認

　　申請人持專項維修資金使用申請表、列支范圍內的業主清冊、使用方案、業主表決材料、公示材料、施工合同等材料向園區建設局申請列支。園區建設局應當在收到申請人提交的申請材料后3個工作日內完成審核工作。不符合要求的，向申請人說明并提出補正意見。

　　（五）組織實施

　　申請人按照使用方案組織實施，并負責施工全過程的監督管理工作。工程完工后，申請人應當組織竣工驗收，并出具驗收合格意見。

　　涉及電梯修理、更新和改造的，施工單位應當在施工前將擬進行的電梯改造、修理情況書面告知新區市場監管部門，竣工后應當經特種設備檢驗機構按照安全技術規范的要求進行監督檢驗，未經監督檢驗的電梯，不得交付使用，電梯完成改造后，使用單位應當在投入使用前或者投入使用后30日內在園區市場監管局變更電梯使用登記。涉及消防設施設備維修、更新的，應在維修更新后進行相應功能試驗并經單位消防安全管理人檢查確認；涉及消防設施設備改造的，應進行相應的消防設計審查及驗收。

　　工程竣工驗收合格后，申請人應當將維修項目工程決算書、竣工驗收等材料向專項維修資金列支范圍內的業主公示，公示期不少于5日。

　　（六）劃撥資金

　　公示期滿無異議或者異議不成立的，申請人持維修項目工程決算書、竣工驗收材料、公示材料、工程費用發票等材料向園區建設局申請劃撥資金；園區建設局應當在收到申請材料后3個工作日內完成審核工作。

　　審核通過后，園區建設局將專項維修資金的使用和撥付情況在新區官方網站公示5日；公示期滿無異議或者異議不成立的，出具《物業專項維修資金撥付單》。

　　新區城建和交通局在收到《物業專項維修資金撥付單》等材料后3個工作日內劃撥資金。

　　第二十七條  發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，物業服務人或者其他管理人，應當立即采取防范措施，并告知業主委員會（物管會），由業主委員會（物管會）按照應急使用程序直接使用專項維修資金。尚未產生業主委員會（物管會）或者業主委員會（物管會）未按照規定履行應急申請使用職責的，物業服務人或者其他管理人應當告知物業所在地中心社區、鄉鎮人民政府，由中心社區、鄉鎮人民政府確認后按照應急使用程序代為維修，維修費用從相關業主專項維修資金中直接列支。

　　（一）電梯運行系統中涉及的設施設備損壞無法正常使用，或者存在重大安全隱患并由電梯檢驗檢測機構出具書面意見，經園區市場監管局核實的；

　　（二）消防設施設備發生故障無法正常使用，或者存在安全隱患并由具有消防執法資格的主體出具責令限期整改通知書，經消防救援支隊核實的；

　　（三）屋面和外墻損壞、滲漏，共用排水設施因坍塌、爆裂等造成功能障礙以及不屬于相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣等共用設施設備發生損壞，嚴重影響業主生活，經居（村）民委員會核實的；

　　（四）樓體外立面、飾面、公共構件存在脫落危險，小區圍墻、公共護（圍）欄損壞嚴重或者有倒塌危險，玻璃幕墻炸裂、地面塌陷等危及公共安全，經居（村）民委員會核實的；

　　（五）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，經主管部門核實的。

　　第二十八條  應急使用專項維修資金，按照以下程序辦理：

　　（一）申請

　　業主委員會（物管會）或者中心社區、鄉鎮人民政府持應急使用申請表、應急維修方案（包括維修、更新和改造方案、工程預算、施工單位的選擇方式、列支范圍等內容）以及有關單位出具的檢驗檢測、鑒定、檢查、證明、核實等材料向園區建設局提出應急使用申請。

　　申請人也可以委托第三方專業機構出具檢測意見，報相關監管部門審核。

　　（二）審核確認

　　園區建設局接到申請后，立即對申請材料進行審核，并于當日完成審核工作。不符合條件的退回申請，并說明原因。

　　（三）組織實施

　　業主委員會（物管會）或者中心社區、鄉鎮人民政府按照本辦法第二十六條第五項的規定組織實施。

　　組織維修的同時，業主委員會（物管會）或者中心社區、鄉鎮人民政府應當將應急維修方案以及有關單位出具的檢驗檢測、鑒定、檢查、證明、核實等材料向專項維修資金列支范圍內的業主公示，公示期不少于5日。在公示期間，業主提出的建議或者異議，業主委員會（物管會）或者中心社區、鄉鎮人民政府應當作出解釋說明。

　　（四）撥付資金

　　公示期滿無異議或者異議不成立的，按照本辦法第二十六條第六項的規定劃撥資金。

　　第二十九條  發生特別緊急情況，不及時排除險情，將嚴重危及人民群眾生命和財產安全或者給業主正常生產生活造成嚴重影響的，應當由業主委員會（物管會）或者中心社區、鄉鎮人民政府向園區建設局緊急報告，經園區建設局核實后，可以先行組織搶修，在維修工程竣工驗收合格后再補辦應急維修的相關材料。

　　第三十條  業主委員會（物管會）以及其他管理人可以制定年度專項維修資金使用計劃，經專項維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后，按照管理規約和業主大會議事規則執行。

　　下一年度專項維修資金使用計劃應當于每年第四季度上報園區建設局。

　　第三十一條  專項維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修、更新和改造工程費用的專項維修資金，應當支付到工程合同約定或者指定的勘察、鑒定、設計、維修、審價、監理等單位賬戶中。  

　　第三十二條  申請人應當對申請使用材料的真實性、合法性、有效性負責。隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應當承擔相應的法律責任。 

　　第三十三條  業主、申請人因物業共用部位、共用設施設備的維修以及專項維修資金的使用等發生糾紛的，可以通過協商解決，不愿協商或者協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第三十四條  下列資金應當納入專項維修資金滾存使用：

　　（一）專項維修資金存儲利息；

　　（二）利用專項維修資金購買國債等的增值收益；

　　（三）業主大會決定納入專項維修資金的公共收益；

　　（四）物業共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　第五章  監  督

　　第三十五條  業主委員會（物管會）可以查詢本物業管理區域內專項維修資金的交存、使用以及結存總額等情況，并每半年一次在物業管理區域內向業主公示，接受業主的監督。

　　業主對專項維修資金的交存、使用等情況有異議的，可以向業主委員會（物管會）申請復核；對復核結果有異議的，可以向新區城建和交通局申請重新復核。業主委員會（物管會）和新區城建和交通局應當自收到申請之日起5日內給予書面答復。

　　業主未交存專項維修資金的，中心社區、鄉鎮人民政府會同業主委員會（物管會）應當督促其交存。逾期仍未交存的，中心社區、鄉鎮人民政府會同業主委員會（物管會）可以向人民法院提起訴訟。

　　第三十六條  專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第三十七條  專項維修資金的財務管理和會計核算，應當執行財政部門的規定。

　　第三十八條  財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

　　第三十九條  專項維修資金專用票據的領取、使用、保存和核銷，應當按照省、市及新區財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。 

　　第六章  附  則

　　第四十條  違反本辦法以及國家、省、市有關維修資金管理規定的行為，按照《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》及其他物業管理相關文件的規定予以處理。

　　第四十一條  本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱物業共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、安防設施、無障礙設施、綠地、道路、圍墻、路燈、溝渠、池、井、雨水污水管道、非經營性停車場所、非專業經營單位管理的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四十二條  本辦法實施前,已按原有關政策繳存維修資金的,應當按照本辦法的規定補齊專項維修資金。

　　第四十三條  本辦法自印發之日起試行。

　　相關文件：蘭州新區管理委員會關于印發《蘭州新區物業專項維修資金管理辦法（試行）》的通知.pdf

　　相關解讀：視頻解讀——《蘭州新區物業專項維修資金管理辦法（試行）》

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